Doanh nhân trẻ 9x thành công trong lĩnh vực kinh doanh địa ốc - Phan Thanh Bảo Ngọc chia sẻ với độc giả những "tử huyệt" khi đầu tư vào lĩnh vực địc ốc, đó là giải phóng mặt bằng ì ạch, vướng chính sách, bị cắt tín dụng đột ngột hoặc nâng lãi suất...
1. là rủi ro trong quá trình giải phóng mặt bằng
. Đây không chỉ là yếu tố sống còn, mối bận tâm mà cũng là sự hồi hộp của phần lớn các doanh nghiệp BĐS vì khi có đất sạch mới đảm bảo triển khai dự án theo đúng tiến độ. Tuy nhiên, không phải lúc nào mọi chuyện cũng được diễn ra thuận lợi. Quá trình GPMB thường có nhiều khoản chi phí phát sinh như: giá đất tăng hoặc chủ đất eo sách, các loại thuế, các khoản dự phòng... và có thể kéo dài trong nhiều năm chưa dứt.
- 2 là rủi ro về hạ tầng và môi trường xung quanh dự án đầu tư.
Nhà đầu tư nên lưu ý những nơi có cơ sở hạ tầng yếu kém và ô nhiễm môi trường, thiếu thốn tiện ích... vì chúng có thể làm giảm giá trị khai thác của dự án, thậm chí khiến sản phẩm ế ẩm. Ngược lại, nếu dự án nằm trong khu quy hoạch hạ tầng đồng bộ, có môi trường sống tốt sẽ rất hút khách cũng như được nhiều nhà đầu tư quan tâm và chọn mua. Tuy vậy, tiến độ hạ tầng không phải do cá nhân hay doanh nghiệp tự quyết định mà phụ thuộc vào dòng vốn ngân sách. Không hiếm trường hợp dự án đã xây xong nhưng chờ mãi chưa thấy cầu đường kết nối dẫn đến thất bại.
- 3 là rủi ro về chính sách:
. Các chính sách có tác động trực tiếp đến dự án như thuế, ngân hàng, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở hay Luật Kinh doanh Bất động sản mới sửa đổi... đều có ảnh hưởng rất lớn đến việc kinh doanh BĐS. Chính sách có thể trở thành cú hích kéo thị trường đi lên và ngược lại nó cũng có khi đánh gục các doanh nghiệp và nhà đầu tư cá nhân nếu chẳng may vướng mắc chỉ vài chi tiết nhỏ. Chẳng hạn như cách tính tiền sử dụng đất hiện nay đã và đang trở thành nỗi ám ảnh đối với nhiều nhà đầu tư địa ốc. Trên thị trường có rất nhiều dự án "án binh bất động" suốt một thời gian dài chỉ vì nếu nộp tiền sử dụng đất thì chủ đầu tư sẽ lỗ nặng. Do đó, nhà đầu tư cần theo dõi và phân tích những ảnh hưởng, tác động cụ thể của các chính sách đến dự án liên quan.
Nữ doanh nhân 9x Tuệ Nghi từng được nhiều người biết
đến với thành công trong việc buôn bán nhà cũ nát
4 là rủi ro về lãi suất.
Các dự án lớn hiện nay dựa vào sự hỗ trợ tài chính của các ngân hàng là chủ yếu. Phần lớn các chủ đầu tư đều phải đi vay vốn và chi phí sử dụng vốn cũng sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư. Các khách hàng cá nhân, nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng đi vay khi mua dự án. Song, hiện nay lãi suất các ngân hàng ở Việt Nam vẫn còn quá cao so với các nước, thêm vào đó, việc điều chỉnh lãi suất thả nổi, có thể tăng lên bất cứ lúc nào cũng là một rủi ro khá lớn khi đầu tư, kinh doanh BĐS.
5 là rủi ro kinh tế vĩ mô và kinh tế ngành.
Khủng hoảng kinh tế trong nước, khu vực hay thế giới cũng đều có ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả đầu tư trong bối cảnh Việt Nam đã hội nhập sâu rộng với các nước. Việc chọn thời điểm đầu tư hợp lý dựa vào chu kỳ tăng trưởng - suy thoái của nền kinh tế nói chung và của ngành nói riêng có thể sẽ quyết định thắng thua. Thông thường, các chủ đầu tư bao giờ cũng tính toán thời điểm hoàn thành dự án đúng điểm rơi nền kinh tế đang phục hồi trở lại. Nếu tính sai thời điểm thì hậu quả là rất khó lường. Tuy nhiên, chu kỳ tăng trưởng và suy thoái của ngành BĐS tại Việt Nam cho đến nay vẫn còn là bài toán hóc búa đối với giới đầu tư. Đây chính là ván bào nhiều rủi ro.
6 là rủi ro về đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn hoặc mất cân đối cung cầu.
Bên cạnh việc khảo sát những đối thủ đang hiện diện trong khu vực, nhà đầu tư cũng cần xem xét khả năng xuất hiện các đối thủ tiềm ẩn, chẳng hạn như sản phẩm thay thế hoặc các dự án khác sẽ hình thành ngay sau đó. Việc có quá nhiều đối thủ cạnh tranh sẽ có khả năng làm cung vượt cầu và dẫn đến kết quả kinh doanh kém do giá trị BĐS giảm, thậm chí là tồn kho.
7 là rủi ro về năng lực tài chính của chủ đầu tư.
Dòng vốn đầu tư vào BĐS tại Việt Nam thường không được dồi dào đối với cả doanh nghiệp và nhà đầu tư thứ cấp. Do đó, chỉ cần chủ quan trong khâu lên kế hoạch phân bổ vốn cho dự án hoặc suất đầu tư, thiếu nguồn vốn sẽ dẫn đến thiếu những khoản dự phòng rủi ro. Nếu chẳng may nguồn cung cấp vốn gặp vấn đề thì chắc chắn dự án phải hoãn lại, gây thiệt hại lớn cho doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư. Vì vậy, nếu kế hoạch tài chính không rõ ràng và không đủ năng lực thì không nên vội vàng đầu tư BĐS.
8 là rủi ro về kiến trúc phong thủy
. Phong thủy nhà ở ngày nay cũng giống như một môn khoa học không thể thiếu, do đó việc thiết kế BĐS hài hòa, đạt được sự cân bằng giữa khí, gió và nước trong dự án là yếu tố cá biệt nhưng rất được quan tâm khi đầu tư kinh doanh BĐS tại các nước Đông phương. Tại thị trường BĐS Việt Nam cũng từng xảy ra trường hợp dự án không xem xét môn khoa học này khiến việc khai thác không hiệu quả và bán cả dự án cũng chẳng có ai mua.
-
9 là rủi ro về năng lực quản lý dự án. Thực trạng diễn ra khá phổ biến tại thị trường BĐS Việt Nam là các chủ đầu tư thường tự mình thực hiện tất cả công tác quản lý dự án mà không cần thuê một đơn vị chuyên nghiệp nào. Họ chi phối phần lớn các quyết định từ chọn nhà thầu đến chọn nhà cung cấp và thường là theo cảm tính. Điều này vô hình chung tạo ra nhiều rủi ro về chất lượng sản phẩm, tiến độ và cả phát sinh chi phí cho dự án nếu như đội ngũ quản lý dự án có năng lực kém.
-10 là rủi ro về ý tưởng sản phẩm hay định vị phân khúc thị trường không phù hợp.
-Đa phần các doanh nghiệp BĐS Việt Nam thường bỏ qua khâu nghiên cứu thị trường hoặc thuê nhà vận hành sản phẩm chuyên nghiệp để được tư vấn về ý tưởng và mô hình kinh doanh ngay từ đầu. Điều này khiến cho doanh nghiệp không có được nghiên cứu khả thi, bài bản cho dự án và phân khúc sản phẩm. Đến khi BĐS hình thành không bán được thì đã quá muộn, không thể nào xếp bàn cờ làm lại. Việc tạo ra một BĐS mà thị trường không cần hoặc nhu cầu quá ít cũng giống như bị thương ngay tử huyệt.
Cuối cùng là rủi ro về năng lực vận hành BĐS hay hậu mãi.
Phần lớn các chủ đầu tư hiện nay chưa từng có kinh nghiệm vận hành tòa nhà hoặc không có quy trình quản lý chuyên nghiệp nhưng họ vẫn trực tiếp chi phối hoạt động này. Điều này gây ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ vì không đạt yêu cầu hoặc sai quy định hoặc chưa khai thác hết tiềm năng của tài sản và hiệu quả kinh doanh của BĐS cũng không cao. Những vụ tranh chấp, kiện tụng về cách vận hành chung cư, nhà cao tầng của các nhà đầu tư thứ cấp và khách hàng chủ yếu cũng xuất phát từ nguyên nhân này. Đây chính là chế độ hậu mãi trong hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS. Nếu để chất lượng dịch vụ kém thì rủi ro mất uy tín thương hiệu là rất lớn.
